Два кризиса помогли компании «Главстрой-СПб» (входит в промышленную группу «Базовый Элемент») превратить проект «Юнтолово» из респектабельного поселка для состоятельных людей в открытый, разнообразный и демократичный район, гораздо больше напоминающий настоящий город.
Речь, разумеется, пока идет о концепции «Юнтолово», которая радикально поменялась осенью 2015 года, став более современной.
В первой концепции, выполненной шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners, около 65% из 2,2 млн кв.м жилья было спроектировано в бизнес-классе. Из многих квартир открывались виды на воду, включая искусственные водоемы. Кварталы (их всего 36) на 75% сформировали из малоэтажных домов. При этом каждый фасад должен был отличаться — цветовое решение задавалось индивидуальным дизайн-проектом. Словом, все было ориентировано на состоятельных людей, готовых платить за пейзаж, оригинальную архитектуру и уединенную жизнь. Что неудивительно, ведь первая версия «Юнтолово» была разработана в 2007 году.
К выводу, что разработанная вместе со шведами концепция получилась слишком оптимистичной, компания пришла в 2013 году. Первую очередь проекта (14 домов общей площадью 114 000 кв. м) уже построили в классе «эконом».
Новую концепцию создало испанское архитектурное бюро EDDEA (входит в Atlantica Platform). Разработчика выбрали в ходе международного конкурса, который «Главстрой- СПб» провел в 2014 году. Маркетинговую стратегию написал Институт проблем предпринимательства.
«Мастер-план стал итогом большой работы, которая началась с маркетинга, — рассказывает руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. — Институт провел исследования, чтобы понять, какой покупатель поедет в «Юнтолово», за что он готов платить, каков его портрет, социальный и семейный статус, его ценности. Архитекторы Atlantica Platform уже понимали, для какой целевой аудитории они работают».
Маркетологи увидели шесть групп горожан, которые захотят поселиться в «Юнтолово». Три из них смогут позволить себе жилье эконом-класса. Это социально-активные, приобретающие первое жилье, молодые семьи, которым нужны магазины, школы и детские сады в радиусе 300–500 м от дома, и те, кому по семейным обстоятельствам срочно понадобилась отдельная квартира. Для них спроектировали кварталы с домами до 16 этажей, расположив их вдоль будущего Конно-Лахтинского проспекта в непосредственной близости от торговой улицы и делового центра нового района. За счет относительно высокой плотности здесь возникнет движение и разнообразная деятельность, а коммерсанты получат хороший трафик покупателей и клиентов. В эконом-классе будет построено около 1,7 млн кв.м жилья.
Две другие категории покупателей могут претендовать на жилье «комфорт» и «комфорт+». Здесь семейные пары с детьми и люди старше 50 лет, которые хотят совместить городские удобства с близостью к природе. Для них заложены кварталы вдоль Юнтоловского заказника и вокруг будущего центрального парка — около 465 000 кв.м жилья, в 15 минутах ходьбы от местного «даунтауна». Здесь высота домов не превышает четырех этажей с мансардой, и вокруг достаточно тихо.
Самая высокодоходная группа — семьи, готовые платить не только за комфорт, но также за виды из окон, архитектуру, террасы и т. д. Под дома такого класса отведена полоса земли вдоль русла реки Юнтоловки.
«Разреженная плотность застройки в «Юнтолово» дает приятную возможность общаться, избегать присущей городу анонимности, — говорит Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства. — Экологичность проекта и близость к «Лахта центру» делает его привлекательным для креативного класса, для людей, занятых в сфере IT. Пока он кажется идеальным местом для молодого человека с большими надеждами, который утром на велосипеде проезжает 5–7 километров до делового района, где его ждет работа и удовольствия большого города. К тому же рядом — все рекреационные возможности побережья Финского залива».
Искусственных водных объектов в «Юнтолово» не будет. Их заменили общественные пространства: «зеленые коридоры», выходящие в лес, сеть велодорожек и три парка.
Испанские планировщики, по словам представителей компании «Главстрой-СПб», предложили для «Юнтолово» простую и практичную транспортную схему. Сетка из пересекающихся и пешеходных аллей с велосипедными дорожками спроектирована таким образом, что значительную часть территории можно обойти или объехать на велосипеде, не пересекая проезжей части. Все здания в «Юнтолово» проектируются по единому дизайн-коду, который разработали в EDDEA, увязав его с экономикой проекта. Фасады «собираются», исходя из стоимости жилья в конкретном доме. Однако новая концепция отличается тем, что главную ценность проекту составляют не дорогие фасады, а качество жизни.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
«Архитекторы из EDDEA привнесли немного Барселоны в наши северные условия. Петербуржцам это нужно. Достаточно съездить летом на Елагин остров, чтобы в этом убедиться».
Проект «Юнтолово» расположен на 437 га в северо-западной части Приморского района Петербурга, рядом с Юнтоловским заказником. Всего здесь проектируется 2,2 млн кв.м жилья, рассчитанного на 70 000 человек. Преимущество проекта в том, что в нем существует застройка разной плотности, несколько кластеров, которые объединены общей концепцией, но не пересекаются.
В новой концепции заложено множество магнитов, которые выманят людей из дома, заставят общаться и жить активной жизнью внутри района. Архитекторы из EDDEA привнесли немного Барселоны в наши северные условия. Петербуржцам это нужно, достаточно съездить летом на Елагин остров, чтобы в этом убедиться. Если создать подходящее пространство для фестивалей, движения на свежем воздухе, люди воспользуются этим.
Пока мы планировали здесь бизнес-класс, не было смысла предлагать жителям хобби и развлечения. Состоятельный покупатель находит их сам. В эконом- и комфорт-классе разнообразные возможности ценятся выше архитектуры или инженерных решений. Поэтому мы думаем о скейт-парке или роллердроме для подростков, прогулочных зонах для молодежи постарше. Мы надеемся, что жители «Юнтолово» будут ценить свой район не меньше, чем собственную квартиру.
Лучшая «фишка» проекта, на мой взгляд — река и гребной канал. Мы подумываем создать здесь школу гребли. В Петербурге пока нет жилья эконом-класса, которое находилось бы рядом с набережной, где можно взять лодку, покататься на катамаране.
К воде примыкает «даунтаун» — коммерческая зона с торговым центром и бизнес-центром. От нее идет улица со стрит-ритейлом. Там запроектировано около 100 000 кв.м коммерческих помещений, два супермаркета и гипермаркет. На офисные площади мы пока не видим явного спроса, но проект долгий в реализации. Мы хотели бы, чтобы со временем здесь возник IT-кластер, проверим, возможна ли в Петербурге такая же история, как в Вантаа.
Ольга Григорьева, руководитель департамента маркетинга Института проблем предпринимательства:
– Архитекторы из бюро EDDEA превратили «Юнтолово» в полноценный городской район. Надо признать, что они отлично выполнили зонирование проекта. Особенно хороша центральная часть проекта с рекой, вдоль которой можно устроить набережную, над ней навести мосты. Испанцы придумали прекрасную парковую систему. Профессионально проработали безопасность огромной территории, просчитали пешеходные потоки из разных точек. В глухих и тупиковых местах они «открывали» пространства, усиливали освещение. Дворы было предложено сделать закрытыми и для машин, и для посторонних (по принципу патио), так как граница между публичным и приватным пространствами все-таки нужна.
Мы, со своей стороны, особенное внимание уделили тому, чтобы в «Юнтолово» можно было успешно растить и учить детей: наличию спортивных секций, языковых школ, танцевальных студий. Думаю, что к моменту, когда район будет полностью застроен, жизнь здесь окажется удобной, прежде всего для тех, кому не надо каждый день выезжать по делам в город: для детей, молодых мам, пенсионеров, для тех, кто работает на фрилансе.